プロパティプラスの評判・口コミ！審査や元本割れ等についても解説

本記事では、不動産投資クラウドファンディング「プロパティプラス」の評判・口コミや特徴、メリット・デメリットを解説していきます！

プロパティプラスとは

出典：プロパティプラス公式サイト, 2023年3月20日時点

プロパティプラスは、株式会社リビングコーポレーションが提供する不動産投資クラウドファンディングです。同社は東京都渋谷区に本社を置き、平成27年に創業した企業です。不動産関連の投資事業をメインとしていて、物件の開発や販売、設計業務などを行っています。さらに、豊富なノウハウを生かして不動産全般のコンサルティング業務も行っています。

このように不動産事業についての経験と専門知識があり、投資用物件から効率よく収益を上げる方法を熟知しているのが強みです。それを生かして不動投資クラウドファンディングを実施しています。このクラウドファンディングは、1つの物件に対して大勢の投資家を集めてファンドを構成するものです。その分、高額になりがちな不動産投資の出資金を分散して少額でも投資できるのが特徴となっています。また、プロパティプラスの申し込みやファンド申し込み、分配金の確認などはすべてネット上で実行できるのも特徴です。そのため、運営会社は電子取引業務も行っていて、簡単かつ気軽に投資家がスマホを使って不動産投資ができるプラットフォームを作っています。

プロパティプラスのメリット

不動産投資クラウドファンディングにはさまざまな企業が参入していますが、プロパティプラスは他と比べても特徴的なサービスを打ち出しています。そのため、特有のメリットが多く投資初心者からベテランまで参加しやすいファンドを作っているのが特徴です。どのようなメリットがあるのかを確認して、投資に参加するかを判断する材料としましょう。

分譲戸建住宅市場におけるシェアNo.1の飯田グループが運営

出典：プロパティプラス公式サイト, 2023年3月20日時点

運営企業は分譲戸建てを主な事業としている飯田グループの一つです。このグループは、年間で46,000戸を超える戸建て住宅を販売しています。この数字は、日本国内における分譲戸建て住宅の販売数の30パーセントにもなります。この分野ではシェアNo.1となっていて、住宅市場におけるノウハウと最新情報、そして資金力を持っているわけです。プロパティプラスでは、こうした物件への投資を行っているわけですが、利益を出しやすいビジネスモデルが収益を効率化するのに役立っています。飯田グループではシェアトップの力を活用して、建築資材の一括購入制度や全国にまたがる強い営業ネットワークを作り上げています。低コストで高品質な住宅を開発できますし、強い販売力があるので収益化を図りやすいのです。その分、投資の安全性が高くなりますし、無駄のない開発事業への投資をすることでコンスタントに安定した利益を出せるのもメリットとなります。

プロパティプラスでは、中規模の集合住宅を対象物件としていることが多いです。飯田グループが持つ一般向け住戸に関する情報を生かしやすい分野で投資を行っているのが特徴です。投資の成否はいかに正確で見通しの立つ情報を集めるかにかかっていますが、その点でプロパティプラスは非常に有利な立場にあると言えるでしょう。

収益性の高い自社開発物件が投資案件の中心

プロパティプラスが立てているファンドリストを見ると、ほとんどが自社開発もしくはグループ会社の開発物件となっています。そのため、いくつもの企業を間に挟むことなく、直接的な投資が可能です。その分、上がってくる情報も正確かつリアルタイムなものとなります。さらに、中間業者を入れない分、いわゆる中間マージンが不要となりますので、収益率を高くできるのもメリットと言えるでしょう。

出典：プロパティプラス公式サイト, 2023年3月20日時点

そして、収益構造は基本的に賃料収入を利益としてします。物件を売買することでキャピタルゲインを出すのではなく、安定して入る家賃収入を活用することで、価格変動の波を押さえ堅実な投資が可能となります。さらに、プロパティプラスでは1棟丸ごとファンドの対象とするのではなく、全体の数部屋のみを投資対象として指定する仕組みです。範囲を限定することにより、ファンドの規模をコントロールしやすいものにすると同時に、ファンド成立を確実なものにできます。

自社開発物件のため、条件の良いものだけをファンド対象にできるのもメリットです。たとえば、駅から近く人気の高い立地条件のマンションであったり、築浅もしくは新築物件を選んだりしています。他にも、デザイナーズマンションなどのデザイン性に優れ、入居応募がすぐに集まる建物タイプもファンド物件としています。自分たちで開発した物件の中からファンドを選べるため、より投資家に優しく魅力的な商品を提供できるというわけです。

1口1万円から投資可能

不動産投資クラウドファンディングは、投資家の数を増やすことによって小口投資がしやすくなるという特徴を持っています。その中でもプロパティプラスは、1口1万円から出資できる制度としています。とても気軽に参加できますし、会員登録費や取引口座維持費などもかからないので、コスパ良く投資できるでしょう。

ずっと不動産投資をしたいと思っていたものの、この世界は資金力がなければできないので諦めていた方もいるはずです。しかし、1口1万円からであれば、限られた手元の資金でも十分に参加できます。また、初めての不動産投資なので少額から始めたいという方でも、安心してスタートできる投資商品となるでしょう。プロパティプラスで投資に慣れ、少しずつノウハウと経験を積み上げて投資の腕を磨いていけます。

ポートフォリオを多様なものとするのにも役立ちます。できるだけさまざまな分野、異なる物件に資金を分散したいと思っているのであれば、少額で投資できるプロパティプラスはメリットとなるはずです。無理なくリスク分散が可能となりますので、投資計画を安定させるのに貢献してくれます。

優先劣後構造で元本毀損リスク低減

不動投資クラウドファンディングは、他の投資と同じく元本毀損リスクがあります。そこで、プロパティプラスでは投資家の利益を保護するために、優先劣後出資制度を採っています。これは、投資家を優先出資者、運営会社を劣後出資者と定めるものです。万が一運用がうまく行かずに損失が出た場合、その損失はまず劣後出資者である運営元が負担します。そこでカバーしきれなかった分を、優先出資者である投資家が負う形となります。こうして、たとえ赤字になったとしても、できるだけ投資家の元本を毀損せずに済むわけです。

この優先劣後構造は、投資家の利益を押し上げるのにも役立ちます。ファンドが運用益を出した場合はまず優先出資者である投資家に利益を配分し、事前に定められた割合まで投資家に配分し終わった後に、劣後出資者となる運営元に利益が行きます。

プロパティプラスでは、損失はまず運営元が被り、利益については投資家が先に獲得するという仕組みを採用しているのです。こうして、投資家のリスクをできるだけ下げ、出資するためのモチベーションを作り上げています。安心できる投資をしたいと考えている方には、大きなメリットとなることでしょう。特に投資するための資金が限られている方にとっては、万が一元本割れを起こしてしまったら、ダメージは大きなものとなってしまいます。そのためにも、元本毀損リスクを構造的に抑えられるこの商品はとても効果的と言えるでしょう。

マスターリース契約による賃料保証で配当減少リスクを低減

出典：プロパティプラス公式サイト, 2023年3月20日時点

プロパティプラスでは、賃料収入を利益のベースとしています。ここでリスクとなるのが、入居率が下がり利益を確保するだけの家賃収入が得られないケースです。そこで、プロパティプラスではサブリース会社とマスターリース契約を結んでいます。マスターリース契約というのは、一括借り上げとも呼ばれる契約タイプで一定額の家賃保証がなされます。つまり、定められた範囲内であれば、空室が出ても家賃収入が減ることはないのです。マスターリース契約はとても一般的な契約タイプで、一般の不動産オーナーもよく活用しています。もちろん、プロパティプラスの運営会社でもこの契約を活用して、開発事業、不動産管理事業を進めています。それだけしっかりとしたノウハウがあり、賃料保証のメリットが大きいことを理解しているわけです。

こうすることで、ファンドの運用益を安定させることが可能で、配当金の減少を抑えます。もともと賃料収入は、物件売買による利益と比べて利益額の変動が少ないものですが、マスターリース契約を活用することでさらに安定性を向上させているというわけです。二重三重にリスク回避の策を講じていますので、たとえ投資初心者であっても安心して投資に参加できるのがメリットと言えるでしょう。

会員同士で出資分譲渡可能

不動投資クラウドファンディングは小口出資ができるということもあって、基本的に運用期間中の権利の移動や解除は難しいものです。しかし、プロパティプラスでは会員同士であれば出資分の譲渡を可能としています。そのため、柔軟に投資計画を調整できるのがメリットです。

プロパティプラスのファンド運用は14か月程度の期間設定が多く、中期的な投資となります。このくらいの期間だと、運用中に資金を移動させたいと思うこともあるでしょうし、何らかの事情で手元の現金が不足してしまうといったこともありえます。そんな時に、全く出資した分を動かせないと不便です。その点、プロパティプラスは譲渡して現金化することを承認していますので、自由度の高い投資ができるのです。

時には、運用中に不動産市場が落ち込むなど、出資時とは異なる事情をキャッチすることもあるかもしれません。そんな時には素早い判断をして、出資金を引き上げた方が賢明だと考えることもあるでしょう。その一つの手段として、出資分の譲渡という手段を取れます。安定性の高い投資方法とはいえ、何があるかは分かりませんので、少なくてもこうした選択肢があることを知っているだけでも安心できるはずです。

こうした取引ができるように、プロパティプラスでは会員同士のコミュニケーションを取れるようにしています。情報交換をしたり、こうした譲渡取引を個人間で行えるようにして、投資家同士での交流を深められるのがメリットです。

信託銀行への分別管理を実施、出資者の資産を保護

プロパティプラスでは、資産の信託銀行への分別管理をしています。これは、投資家の資産と運営元の資産を別々に切り離して管理することを指します。その投資家の資産については、信託銀行に預けて運営会社が勝手に資産に手を付けて処分できないようにするわけです。こうすることによって、たとえ大きな損失が出たり運営会社自体が破産したりしても、投資家の財産は別の場所で安全に守られるわけです。

出典：プロパティプラス公式サイト, 2023年3月20日時点

どれほど大きな企業や、安定した事業をしていた企業であっても何があるか分からない時代ですので、こうした施策を取っていると安心して取引に参加できます。なによりも、顧客の利益を重視して、手間のかかる施策を取っている運営会社の姿勢に信頼を寄せる一つの材料となるはずです。大事な資産を預けるわけですから、信用できる会社かということを重視して検討しましょう。

プロパティプラスのデメリット

投資家にとって魅力的な商品ですが、プロパティプラスにもいくつかのデメリットが存在します。申し込みの前にしっかりと確認し、投資の判断をしましょう。また、実際に出資をする時にも、注意点として覚えておくと良いでしょう。

案件数は他社と比べると少なめ

2023年2月の時点では、25のファンドが運用終了状態となっています。ほぼ毎月のペースで1つの案件が立てられて進行していくわけですが、全体としては他社と比べるとファンド実績はまだ少ない状況です。やはり投資家の心理としては、過去にたくさんのファンドが運用されていると、その成績が確かなものとして信用できると考えます。その点、多少十分な判断材料を持つというところまでは至っていないわけです。

とはいえ、少なくてもこの運用終了したファンドの内容を見てみると、すべてのファンドで利益を出していますので、堅実な運用がなされていることが分かります。2年ほどの運用実績を分析して、投資しても安心と判断できるか考えてみましょう。

登録者の年齢制限がある

プロパティプラスでは、投資家としての登録に年齢制限を設けています。具体的には満20歳以上75歳未満としています。この年齢の枠に入らない方であれば、投資ができませんので大きなデメリットで

元本は保証されない

投資するに当たって、真剣に考えるべきなのが不動投資クラウドファンディングでは元本保証がないという点です。つまり、ファンドが損失を出してしまった場合、満期終了時に返ってくる元本が出資した時よりも少なくなってしまう可能性があるのです。

これは投資であれば、ほぼすべての対象・商品に言えることですので、プロパティプラスだけのデメリットではありません。そのため、リスクを最大限減らすための施策を講じる必要があるのです。上記のように、運営会社としても優先劣後出資システムを採用したり、信託銀行への分割管理をしたりしています。

それに加えて、投資家自身も元本割れに対するリスク管理をするべきでしょう。何よりも、出資するにあたって物件やファンドそのもの、投資条件などを綿密にリサーチして、リスクが大きなものかを見極める必要があります。そして、無理な投資をしないことも重要です。あくまでも余裕のある資金の範囲内で出資をすること、一つの商品に多額の資金を投入しないことなどを心がけましょう。リスクを回避するには資金を分散することが基本となりますので、投資計画全体のポートフォリオを作って、バランスよく投資できるようにします。

出資制限（申込制限）がある

どのファンドでも出資制限もしくは申し込み制限があります。これは購入できる最大口数が決まっているということで、たいていの案件において5,000口・5,000万円が上限です。これは不動産投資クラウドファンディングでは当然のこととも言えます。

というのも、この投資タイプは複数の投資家に募集をかけて、出資者を多くすることを目的としているからです。一人の投資家があまりに多額の投資をすれば、他の人が入り込む余地がなくなってしまいます。機会をできるだけ多くの人に提供するために、上限額が決まっているわけです。

1年以上の長期運用型ファンドが多い

プロパティプラスでは1年以上の運用期間となっているものが多く、最も多いのは14か月です。長期的な運用となると、期間中に不動産市況や運営会社の経営そのものに変動が起こる可能性があります。安定性の高い運用をしているとしても、それだけの期間があると予測不能な事態が生じる恐れも十分考えられます。

もちろん、あまり資金を細かく動かさずに長期投資を基本としている人であれば問題ありませんが、長く持つのが怖いという方には不利な商品です。途中解約はできないので、運用期間中に現金が必要になったり、他のもっと魅力的な商品に投資したいと思ったりしても、自由が利かなくなるからです。

利回りは平均3%前後と若干低め

案件ごとに想定利回りは異なりますが、平均すると3パーセント台となっています。これは他の不動産投資クラウドファンディングと比較しても、多少低めです。他社の多くは4パーセント台から6パーセントくらいとなっているからです。

そのため、ある程度まとまった分配金を求める投資家には不満足な利回りとなってしまいます。一方で、リターンの低さはリスクの低さの表れであるとの見方もできるでしょう。プロパティプラスでは、できるだけリスクを大きくしないことを重視していますので、その分リターンが低くなってしまうのは否めません。どちらのメリットを取るか、それぞれの投資スタイルによって判断が分かれるところでしょう。

プロパティプラスの評判・口コミ

16か月予定が8か月で

「property＋（プロパティプラス）」で投資したファンドが早期終了となり配当および元本償還が行われました✨
16か月予定が8か月で終わっちゃいました💕
今回はどの程度稼げたのかお知らせしてます。何かの参考にしてください～#ポイ活#property https://t.co/A7lbloaG7j

— feiren (@feiren4444) January 12, 2023

資金計画が立てやすい

投資完了！

プロパティプラスは先着方式の募集ですが比較的投資しやすく、資金計画が立てやすいのもメリットです🙂

— かつさんど@FIRE (@katsusandokatsu) September 21, 2022

償還メールで得した気分

今月末償還とメール来ました✨
すっかり忘れておりました！笑
得した気分💕#プロパティプラス#不動産#クラウドファンディング#クラファン https://t.co/tLwg2RMKoG pic.twitter.com/P4rRBZO21k

— ちゃー (@charchan91) August 7, 2022

1万の投資が2万になったら旨い

property+プロパティプラス（A🐝から取り組んだやつ）
無事投資完了、1万の投資で2万もらえたら旨いよね pic.twitter.com/y8UgxpXugN

— ようちゃん🐑レバナス-50万💸 (@Drowning_sheep) June 5, 2022

6件が一気に早期償還

プロパティプラスで投資してた案件6件が一気に早期償還されました。
ログインしたら11/30のお知らせで掲示されてましたが、CR〇ALみたいに事前にメール通知は無いんですね。
出金してNEOBANKのキャンペーン(3ヶ月定期のやつ)の足しにでもしますか。

— ぬえ (@Nue_BlueSky) December 16, 2022

全部に投資できた

プロパティプラス「quador中野ファンド6」に10万円投資しました。これで全室ですよね。
少額ずつですが全部に投資できました。
つぎの案件楽しみだなぁ♪

自家製のスナップエンドウです(*^^*)
ゆでてマヨネーズでしか食べ方知りません　笑
それ以外の料理方法教えてください～✌️　#プロパティプラス pic.twitter.com/8u2MWSJO9D

— スワニルダ (@Swanilda_sea) May 13, 2022

プロパティプラスはどのような人におすすめ？

プロパティプラスは、少額投資が可能な投資商品です。そのため、出せる資金が限られている方におすすめです。実際には1口のみの購入ではほとんど実質利益が出ませんが、それでも無理のない範囲で投資できる環境となっていますので、気軽に出資するのに優れた商品となっています。

また、投資初心者にもおすすめのサービスです。やはり安全性が高く手を出しやすいからです。また、投資するに当たって複雑な手続きや作業をすることがなく、簡単な手続きで出資できるというのも大きな点と言えます。これから不動産投資をしたいと思っているのであれば、まずこのプロパティプラスから始めてみて、慣れてきたらさらに難度の高い投資にチャレンジしてみるというのも良いでしょう。

日頃、仕事などで忙しくなかなか投資のために時間が取れない方にもおすすめです。不動産投資クラウドファンディングでは、一度出資をしたら、後は運用レポートを確認するくらいで、基本的に自分ですることはありません。運営会社が実際の運用をすべて行ってくれるからです。不動産を持ち管理運用するとなると、営業やメンテナンス・入居者対応・税金処理など非常に膨大な手間がかかります。しかし、プロパティプラスであれば楽に投資ができるので、スマホでスキマ時間にできる投資を探しているという方にもおすすめの商品となっています。

プロパティプラスで投資を始める方法は？

さまざまなメリット、デメリットを比較して自分に合った投資法だという結論が出たら、さっそく会員登録をして出資申し込みをしましょう。その流れと具体的な方法をチェックして、スムーズに始められるように準備を進めておくと良いです。

会員登録方法

プロパティプラスは専用アプリを用意していますので、スマホで申し込みや投資に伴う作業をしたい場合は、事前にダウンロードしておきましょう。アプリを使わないのであれば、ホームページ上から申し込みなどの手続きができます。

どちらの場合でも、まずは新規会員登録のボタンを押して、メールアドレスを入力します。その後、自分の氏名や住所、生年月日などを入力して、登録内容に間違いがないかをチェックしましょう。入力した内容で登録すると、すぐに審査が始まります。この際に、本人確認を行うことになります。本人確認では免許証やパスポートなどの身分証を送るのですが、スマホであればその場で撮影して送信するだけで十分です。パソコンであれば、一度画像を保存して申し込みフォーム上から送信しましょう。

なおネット上で本人確認を行う場合は、eKYCというシステムを使っているのでセキュリティー上の問題を回避できますし、簡単にできて便利です。何らかの事情でネット経由で身分証を送信できない方は、郵送で本人確認書類のコピーを提出します。その際には、書類のやり取りに数日間かかりますので余裕を持って手続きを始めましょう。

審査は登録内容の確認などを行うもので、短時間で完了します。問題がなければ、すぐに取引用の口座とマイページが作られ、投資を始められます。

出資までの流れ

アプリやホームページにあるファンド一覧から、応募できるファンドを検索します。案件の詳細が記載されていますので、物件情報や投資条件、リスクなどをしっかりとチェックして、出資申し込みをします。プロパティプラスでは申し込み先着順の受付が多いので、応募開始日時になったらすぐに申し込みできるよう待機していると良いでしょう。

申し込み受付ができたら、指定の取引口座に入金すれば出資完了です。後は、毎月の運用レポートをチェックして分配金を受け取りましょう。