飲食店

【飲食店】新型コロナで家賃交渉は可能?相場や言い方、タイミングについて実際に交渉してみた!

新型コロナウイルスの収束が見えない中、飲食店の家賃は非常に大きな負担ですよね。

実際に私の運営している店舗でも家賃が大きな負担となっています。

そこで今回は、実際に行った家賃交渉を基に『家賃交渉は可能なのか』『交渉の相場』『言い方やタイミング』についてご紹介していきます。

家賃交渉は可能なのか?

そもそも飲食店の賃貸契約において、家賃交渉は可能なのでしょうか?

結論から言うとほぼ確実に可能です。

実際に私の店舗でも、30%程の減額をして頂いています。

なぜ減額交渉が可能なのか

ほとんどの賃貸借契約書では、家賃について『土地または建物の価格の上昇または低下その他の経済事情の変動により賃料が不相当となった場合』といったような状況に応じて家賃の交渉は可能ですよ、と記されています。

ほとんどの場合が家賃の値上げの際に利用されることを想定しているのですが、大きな経済危機のような状態では値下げに利用することができるのです。

また上記のような文言が契約書になかったとしても、現在の新型コロナの状況からよほどの好立地でない限り退去後に新しい入居者が見つかる可能性も低いと思われます。

そのため、新しい入居者を見つけるコストをかけるよりは現在の入居者に長く入って欲しいと考えるのが普通です。

そのため、家賃交渉は可能だと思われます。

固定資産税の減額について

多くの家賃減額についての記事で触れられているのが、固定資産税の減額です。

実は、不動産において大きなコストとなっているのが固定資産税なのです。

この固定資産税を減らすことが出来れば、家賃の減額を多少したとしても不動産のオーナーとしてはそこまで痛い支出にはなりません。

多くのメディアサイトでは、固定資産税の減額が可能なので交渉が可能と言っています。

しかし現在では、この固定資産税の減額を交渉のカードにすることができなくなっています。

以下が中小企業庁が固定資産税の減額について触れている内容です。

2020年2月~10月までの任意の連続する3ヶ月間の事業収入の対前年同期比減少率 減免率
50%以上減少

全額

30%以上50%未満

2分の1

売上減少の箇所を見てください。

2~10月となっていることがわかるかと思います。

この記事を書いているのが、12月なので既にその時期は過ぎてしまっているのです。

では、そんな状況でどのように家賃交渉をしていけばいいのでしょうか?

具体的な方法や、相場についても見ていきます。

家賃交渉のタイミング

新型コロナの感染拡大が広まっている現在では、早ければ早いほど家賃交渉のタイミングは良いかと思います。

また、以前断られたからと言う場合でも感染が再拡大しているいま再度交渉するチャンスです。

現在の状態が改善しない場合は、何度も積極的に交渉するようにしておきましょう。

家賃交渉のステップ

それでは実際の家賃交渉のステップを確認しておきましょう。

①契約書を用意し、目標の賃料を設定する

②どこに交渉すればいいのかを確認する

③減額交渉

と言う流れです。

それぞれ詳しく見ていきます。

①契約書を用意し、目標の賃料を設定する

まずは、店舗を借りた際の契約書を確認しましょう。

契約年数や、解約通知は何ヶ月前に言わなければならない、賃料についての規定、管理方法などについて一通り確認しておきます。

まず考えなければならないのが、このまま店を続けていいのかということです。

新型コロナによる影響は、数年続く可能性があります。

特にインバウンド向けに事業を行ってきた店舗だとかなり厳しい状態が続きそうです。

そんな中で、借入をしている場合の返済や、給料など払っていけるのかというところはかなり厳しく考えなければなりません。

それでも続けていくと判断した場合に家賃交渉を考えましょう。

それでは本題です。まずは周辺の家賃相場を見ておきましょう。

実際に近くの店舗の人で知り合いがいるなどの場合は、どれくらいの家賃かなどを聞き値下げ余地がどれくらいあるのかを把握しておきます。

私のケースや、私の周辺のケースを参考にすると先ほど紹介した固定資産税の減税対象になる30%前後が多いイメージです。

地域によって違うとは思いますが、一つの目安として参考にしてみてください。

②どこに交渉すればいいのかを確認する

賃料の減額をしたい金額が決まれば次は、家賃交渉の相手を確認してください。

もちろん最終的には、不動産のオーナーさんなんですが多くの場合、管理会社やよく利用している仲介会社などが間に入り交渉の相手となります。

いきなり不動産のオーナーへ尋ねるなどは避けたほうがいいでしょう。

もちろんいきなりの訪問により下がるケースもあるのかも知れませんが、多くのケースでは疎まれてしまいます。

そこで、契約書に記載されている管理会社の担当者や、管理会社がない場合は仲介会社などへ連絡をするようにしてください。

③減額交渉

減額交渉で重要なのは、『絶対に敵対しない』ということです。

不動産商売は、人と人との関係が強いビジネスです。

担当者を味方につければかなり有利に交渉を進めることが出来ます。

また、交渉連絡の前に利用できる補助金や給付金はないかなどを必ず確認しておきましょう。

給付金の確認や、補助金の確認も行っていないのに家賃を下げてくれと言われれば交渉される方はいい気がしませんし、担当者も交渉しづらいというものです。

家賃支援給付金や、持続化給付金、雇用調整助成金などは必ずチェックしておいてください。

家賃支援給付金の公式サイトはこちら

持続化給付金の公式サイトはこちら

雇用調整助成金の公式サイトはこちら

家賃交渉のポイント

ここからは実際に利用されている家賃交渉の際のポイントをご紹介していきます。

・あらかじめ妥協ポイントを作っておく

・家賃の減額は、ほんの少しだけ多めに言う

・何度も交渉する

あらかじめ妥協ポイントを作っておく

交渉の際に落とし所をあらかじめに作っておくことは重要です。

例えば、『家賃の減額の期間をとりあえず3ヶ月にする』『敷金や、保証金の一部を家賃に充てる』『新型コロナが納まった際には、減額分を数ヶ月だけ納付する』など向こうの立場になった際に受け入れやすい案を用意しておきましょう。

ただし注意が必要なのは、初めからこれらを提案しないことです。

初めはなんの条件もなく、 家賃を下げて欲しいということがだけ伝えておきましょう。

向こうが特に提案がなく、断って来た場合のみこちらから提案するようにしてください。

家賃の減額は、ほんの少しだけ多めに言う

交渉の際に減額額を減らされる事はよくあります。

そこで、ほんの少しだけ減額して欲しい金額より多めに言っておきましょう。

注意しなければならないのはほんの少しだけという点です、

あまりに現実的ではない金額を言うのはNGです。

担当者が交渉しやすい金額の範囲内で伝えるようにしてください。

個人的な目安としては、減額希望額の10%~20%増くらいのイメージがいいかと思います。

5万円の減額希望であれば、5.5~6万円で話してみると言うようなイメージです。

何度も交渉する

一度断られたからと言って、再度交渉してはいけないという決まりはありません。

オーナーが利用できる補助金が出て来たり、感染状況を判断して再度交渉のテーブルについてくれる事はよくある事です。

そこで何度も粘り強く交渉するのを忘れないようにしておきましょう。

特に、感染状況が広がっている・自粛要請が出ているなどの時期は必ず連絡しておくというような形を取りましょう。

まとめ

今回は家賃交渉についてご紹介しました。

新型コロナウイルスがどこまで続くかわからない中、飲食店を続けるのは非常に大変です。

事業として今後続けるかを見極めた上で、使える補助金・給付金・制度は全て利用し、事業継続できればと思います。

ABOUT ME
北村 昂大
北村 昂大
株式会社フードスマイル 代表取締役 1995年大阪生まれ。新卒で大手中古車販売会社に就職し、成績優秀賞取得。 24歳を迎えたタイミングで、飲食店を開業。SNSを利用したマーケティングを行いSNS総フォロワーは1万人を超える。